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云南11选5遗漏前三直 > 理财宝典 > 正文

看清90后女生杠杆买房金融套路30万定金撬动数千万房产

发表日期:2018-03-28 17:20    来源:投资与理财    关注指数:

云南11选5遗漏前三直 www.ttiurl.com 包慧

一位90后上海女孩黄潇潇(化名)通过房地产买卖合同,构设陷阱,最终以少量的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。记者通过梳理几起与黄潇潇相关案件的判决书,还原了整个事情的脉络。

2016年,黄潇潇在上海到处买房,从当年的3月到年底,总共签下了起码4份以上的房地产买卖合同。她所买的房子,每一套价格都是几百万元,同时她也支付了5万-10万元不等的定金。但在付了定金之后,她就开始玩“消失”,以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时,黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索賠。

因为合同中的“不平等条约”,黄潇潇相当于用5万到10万元的定金,锁定了卖家数百万元的房产未来600日内的升值收益。

从2016年到2017年,上海大部分地区房价上涨超过50%,当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万元,现在已经暴涨了1000多万元。

定金变身为房屋“看涨期权”

在这些案例中,黄潇潇的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。

根据法院判决书写明的,这些合同中的陷阱条款包括:

1.买家逾期超过600日不付款,卖家才可以解除合同;

2.买家违约不付钱,每天只需付万分之零点三的违约金;

3.卖家可以找别人接手来买这个房屋;

4.600日内卖家如果把房子转卖给其他人,则要赔偿买家房价20%的违约金。

首先是买方有长达600日的逾期期限,这么长的期限会让卖方很是被动,极易陷入“收不到钱”或者“承担高额违约金”的两难境地。

其次是买方逾期后的违约金低至转让成交价的每日万分之零点三,算下来月息也不过0.09%,违约成本极低。

记者根据公开的法院判决书的不完全统计,2016年在上海跟黄潇潇签下“不平等条约”的就有4套房产,分别是长宁区利西路一套200平米的房产,转让成交价620万元;普陀区常德路一套房产,面积不详,转让成交价858万元;闵行区莘松路一套房产,面积不详,转让成交价485万元;浦东新区某某村163平米,转让成交价395万元。

这4套房子合计总价超过2358万元,房价上涨的收益可达1000多万元。按照合同的规定,这1000多万元的差价归黄潇潇所有,而她付出的仅仅是合计不过30万元的定金和极低的违约金。

通过这套手法,黄潇潇仅需动用30万元的成本,就已经能够获利上千万元。即使是卖家们都选择“违约”,黄潇潇也能获得数百万元的违约金。

有的房东起诉到法院,一审法院根据单份的合同来看,判定双方当事人的购房合同合法有效,驳回原房主的诉讼请求,判令原房主继续履行双方签订的《房地产买卖合同》,案件受理费用也由原房主承担。

因为合同中的“不平等条约”,黄潇潇相当于用5万到10万元的定金,锁定了卖家数百万元的房产未来600日内的升值收益。

而在这样的案例多了后,受害房东抱团集体去法院作证,法院审理认为,黄潇潇并没有付款能力,却在短期内与包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售人签订房屋买卖合同,在合同中均约定了付款期限为600天,显然与购房政策不符。由此可见,购房不是黄潇潇的真正目的,她是通过支付小额钱款来谋取不正当的利益。由此,黄潇潇才最终全部败诉。

虽然律师认为黄潇潇的行为涉嫌欺诈,但是对于受害房东来说却是因祸得福,因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人,他们的房子被这么一折腾和耽搁,反而身价暴增,他们并没有实际的损失,反而获益匪浅。因此,有的卖家二审和黄潇潇达成和解协议,撤销双方的合同,有的甚至还返还了黄潇潇的定金。

专家提醒:售房要注意合同条款

黄潇潇的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约,也并非稳赚不赔。

期权是一种合约,该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间,以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行,则称为欧式期权;如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行,则称为美式期权。

黄潇潇支付的5万或10万元的定金,类似于买方向卖方支付的权利金,付了这个权利金之后,黄潇潇就可以以事先约定的价格,在合同规定的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内,假如房子的价格上涨超过定金和违约金,黄潇潇可以选择行权买下这套房子,然后再把它转卖给他人,赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金,黄潇潇也可以选择放弃行权,不买这套房子,她损失的只有定金和违约金。

但是,400万到800万元的房产看涨期权,权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低,除非是被普遍看跌的房子。否则,一套房子600天里随便涨个超过1%,卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下,能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权,一方面在于黄潇潇的精心设计,另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,买卖房屋时,一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理,如果有不合理的地方,一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。

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